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中国房地产还要火20年
2012年10月24日 本文源于 数字王府井在线

  很多人都在关注中国房价未来的走势,人们问现在是否该出手买房了呢?知名地产商任志强表示,是否现在买房,取决于:一你是否买得起;二你是否需要买;三你买房干什么。是结婚用,还是投资用。“结婚的早该买了。你看人家买得早的,孩子都很大了。不早买不就是你亏了这辈子还要亏下一辈子?” 

  房地产业还能走多远

  任志强称,目前中国城市化率基本在50%,然而按照国际惯例,城市化率须达到75%,而从50%到70%至少要到2030年。不过即使到了2030年,也不等于房地产业没落了或者不发展了,只不过是从大量的新建变成以二手交易和改造交易为主。

  他举例说,纽约市一年的房地产建筑总量是260万平方米,而北京是1亿平方米,但如果比较两个城市的房地产交易金额的话,纽约是260亿美金,超过了北京一亿平方米的交易金额。

  他认为,在纽约城市改造过程中,最核心的地区的房价处于每平方米10万或者15万美元,因此建筑总量不大,而交易金额可观。

  另外,任志强指出,目前三四线城市的城市化率大概是30%,二三线城市50%左右,一线城市接近60%,所以一线城市更多的向持有物业,商业,写字楼转变。因为城市化率到一定程度后,第三产业比重会大大提高。

  关于目前焦点的房地产市场问题,任志强称,尽管今年有这么严厉的调控措施,但唯有房地产才能在单行业内保持15%以上的投资增长率,到目前为止中国的房地产是支撑中国经济最稳定的一个行业,比任何一个行业的波动性都小。

  他说:“所以我们从来不担心中国房地产的市场会怎么样,而担心会有什么样的措施去调控和影响市场。”

  对于房地产是不是会从一个高速增长的过程变成衰落过程,任志强认为不会,他表示,最多到2030年时总量会下降,但总量下降不等于房地产行业没有或者不发展了,仅是从大量新建住房变成以二手房交易和改造交易为主,也仅仅是交易方式发生改变而已。

  任志强表示,尽管今年中央政府有这么严厉的调控措施,但是单行业能保持15%以上的投资增长率的只有房地产,到目前为止中国房地产依然是支撑中国经济最稳定的行业,比任何一个行业的波动性都小。

  “我现在也认为茅于轼老师说的是对的,商品房就是给富人盖的,保障房就是盖给穷人的。”任志强在论坛上明确声援茅于轼。早在2008年年底,经济学家茅于轼就公开表示,房子是造给富人的,跟其他所有的商品一样,都应该卖给有消费能力的人。但此观点一直以来备受市场争议。

  微博是一种个人生活的平台,它和官方是两回事,而每个企业都有自己的官方平台,比如说我们有华远汇,会有项目的微博平台,他们微博平台我们有时候也会去转发,但我们不想把一个私人或者以个人为主的平台变成一个公共的平台。

  作为一个上市公司来说,更多的不是用私人的名义去发布关于企业的一些信息,这对网民来说是不公平的,而且按照证监会规定也是不允许的。

  我觉得我个人不应该在个人的微博上去充分发布公司的一些信息,这是两个不同概念。华远如果从上市公司角度看,我们在资产规模上大部分排在第四十几位,中国境内外算开大概200家左右,不到200家的上市公司,国内大概有130家左右,我们排在中等位置。

  但是所有的股民应该可以看到的就是,我们公告里明确提出,我们没有从市场的股民手里拿一分钱,而是从原来的发行股东手里拿过钱。

  所以公开的资本市场,有人说股票高了、低了,我没拿到一分钱,和我没有关系,我们是挽救了一个破损的或者严重亏损的上市公司。但是我们没有利用这样一个壳在市场上进行公开融资。

  那么同比之下可以看到,我们最高的年份分红率可以达到利润的48%,平均最低的时候大概是27%,在所有上市公司里好像没有比我分红更高的。这是我说的现金分红。

  如果加上我们的股票分红,从2008年上市公司收购之后从交易开始到现在,加上股票市值我们分红已经接近30个亿。如果我不上市的话,这些都归原来的上市股东,但是现在拿出了相当一部分,大约十多亿给了过去买了破公司的那些股民,或者在二手市场交换过程中的股民。

  作为上市公司来说,我们可以在所有上市公司里排在第一位,是对股民最负责任的,因为我们没有从上市公司流通股股民中拿到一分钱,但我们分了大量的现金和股票。如果按现金分红率来说我们可能也要排在前十名,加上股票弄不好我们排在最高,我们在分红率上是非常高的。

  再看9月份的公告,这是已经公告的信息,我们企业的资产和万科相比总资产规模差了30多倍,但利润相比我们大概只有十几倍,说明我们的盈利能力是万科的1倍以上,如果按净资产回报率来说这几年我们基本都排在前十名。

  为什么我们的资产规模和其它的,包括净资产、总资产规模都排在上市公司的40多倍和50多倍,但我们经常瑰宝率排在前头,说明我们的营运能力比较强,说明我们对股民更负责任。

  股民看到的应该是什么?我给了你1元,你给我赚了多少钱,有人可能拿到了100万,我没拿到100万,我的资本很小只拿到了1万元,如果按100万算的话,这1万元比100万还高。

  可以把9月份已经公告的所有上市公司的报表和排名列在一起看看,应该说我们是排在前几名,就是我们的盈利能力和市场运作能力,以及对市场未来的判断能力远远高于了现在所说的房地产企业品牌的这些排在前十几、二十位的企业好得多得多,他们的盈利能力和资本市场回报能力比我们差远了,可以随便拿9月份的公告材料对比。

  因此,我个人认为不需要再对企业运行情况做任何其他说明,这些本来就是公开的数据,我刚才说的对比数据全都是9月份的公告,9月份的公告对所有人都一样,都登在报纸上。

  如果你没有认真看说明这是你的问题,不是我的问题,因为我告诉你了,而且这些对比数据是可以用公开数据去做对比的,你没有做对比是你的问题,虽然他的利润总额比我高,可是他的资本比我高多了,如果按倍数关系算我比他好多了。

  有的人在网上说,凭什么你比王石要挣的钱多,就是因为我的资本运营能力比他强,他现在比我多,没道理啊,他管理的资产多,那是因为股民给了他一个机会。如果证监会现在允许我公开融资的话,我也可以获得更多的资本,也可能我的规模比还大。

  所以,不能单纯从资本规模和总的销售额上去评比一个企业的运行情况,应该从它真正能通过,同样是1元的运营资本获利多少,或者说给股东的回报多少来去评价它真正的品牌价值。我们华远可能就属于这样一种,所以我个人认为不需要再额外地利用微博做各种宣传,所有公告都是公开的。

  如果一个人真正想了解一个企业经营情况的话完全可以通过公告,正式的资料去做了解,而不仅仅通过微博去做,不能把完全一个私人的品牌作为公司品牌。潘石屹可能会做,因为他是个体户,我不是,我不是最大持股人,也不是在为个人牟利,所以我不需要把个人的平台变成一个完全属于企业和公众的平台。

  没了诚信等于自杀

  一个企业在从建立诚信变成信誉的过程中,产生的价值就越来越大。

  作为企业家来说,如果要追求企业生存的价值,就需要有诚信。要把诚信作为一个企业的生命加以爱护,如果没有了诚信就等于是自杀。“企业如果仅仅追求一笔利润,你可以欺骗或其他方式获得,但从此以后,你可能就要改头换面整容到另外一个地方去。”

  当我第一次和潘石屹进行土地交易的时候大概谈判9天。几年以后我第二次跟潘石屹进行交易,我们俩大概用15分钟完成了19亿元的交易,我们俩人从烟盒上撕下一块纸来签上名字,第二天找律师就签了协议。

  第三次交易我们到机场路过北京三元桥,他说到昆仑饭店碰头,我们也没有纸,把餐厅午茶的菜单撕下来签了字,那次是40亿元的交易。我们有信誉,我相信他签完字的东西能够履行,他也充分相信我签完字可以履行,这两张纸值60多亿元


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