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3600万套保障房建设规模或调整
2012年08月10日 本文源于 新浪财经

  保障房建设规模或因沉重的地方财政压力而调整。据悉,住建部此前要求各地根据实际情况,自行拟定并上报未来三年的保障房建设计划,近期地方政府已陆续将数据上报,但最终数据低于预期。

  业内人士认为,这可能导致住建部调低“十二五”期间建设3600万套保障性安居工程的目标。据估算,在今年超过1.5万亿元的保障房建设资金中,地方政府和社会机构筹集的资金占比超过80%。而在土地出让收入下滑、融资渠道有限的情况下,地方政府的保障房建设资金面临捉襟见肘的困境。

  资金缺口巨大

  事实上,今年保障性安居工程建设任务确定为700万套,本身就是调整后的结果。此外,随着近期保障房空置和分配乱象被披露,3600万套保障房建设任务的确定是否得到了有效论证,也开始成为社会讨论的焦点。

  今年被认为是保障房建设压力最大的一年。按照要求,2012年全国要新建保障性安居工程700万套,基本建成500万套。尽管建设规模比去年略低,但算上去年1000万套建设规模的结转部分,未来保障房建设的资金压力仍然较大。有业内人士测算,要完成今年的保障房建设任务,所需资金将超出去年1.5万亿元的规模。

  上述资金中的大部分,需由地方政府筹集。今年年初,住建部住房保障司副司长张学勤曾明确,中央保障房建设补助资金将超1500亿元。虽高于去年,但与整体资金需求量相比,仅占一成左右的比例。有超过1.3万亿的保障房资金需要地方政府、社会机构和保障对象筹集。

  中国房地产学会副会长陈国强向记者表示,在各类保障房项目的建设中,棚户区改造、经济适用房和限价房的建设本身就带有商品房开发的性质,资金问题相对容易解决。真正需要关注的,是廉租房和公租房的资金来源。

  以公租房为例,今年我国计划建设公租房230万套,占保障性安居工程建设总规模的32.9%,为历年来的最大规模。尽管今年有关部门拨付了660亿元的专项资金,但业内人士仍然认为不足以缓解燃眉之急。

  “建设230万套公租房,所需资金至少在4000亿-5000亿元的规模。”北京某开发企业负责人向中国证券报记者表示,单靠两级财政拨款,肯定不足以完成上述任务,必须依靠社会资金。去年北京曾注资100亿元成立公租房运营机构,并获得银行授信。但从全国来看,类似的尝试仍然很少。

  事实上,即便存在一定的利润,企业建设保障房的积极性并不高。这位开发商表示,算上运营和维护成本,以及配套的商业和公建部分,保障房建设的实际成本要明显高于测算成本。且对于租赁型保障房来说,收益率低,投资回报周期较长,使得企业不敢大规模投入建设。

  这也道出了保障房建设的一个资金困境:引进社会资本难度大。据了解,当前保障房建设任务大多由国企开发商承担,民企通常以“配建”的形式参与。一些企业还坦言,在保障房建设中存在“亏本”现象。

  地方财政吃紧

  当前保障房建设资金,仍以财政拨款和其他专项资金为主。按照现有规定,除土地出让金收益的10%外,个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入也将用于保障房建设。财政部还规定,今年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程。但多数业内人士认为,与巨额的资金需求相比,这些“涓涓细流”能提供的支持恐有不足。

  作为保障房重要资金来源的地方财政,同样在楼市调控下面临巨大压力。财政部数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。受此“拖累”,不少地方的财政收入增幅大幅缩水。

  记者近期调研得知,一些地方公务员的工资需要通过银行贷款发放,这足见地方财政压力之紧迫。

  “很多地方的保障房建设,只是完成了开工部分而已,资金不足导致后续建设情况并不乐观。”北京某知名咨询机构负责人向中国证券报记者表示,若地方财政收入持续面临不足,很可能影响到保障房建设进度和竣工任务的完成。

  该人士表示,一些地方政府将企业自建的宿舍、公寓,以及个别商品房项目纳入保障房统计中,便是保障房资金支出不足的表现之一。他还认为,在保障房建设的统计中,普遍存在“水分”。

  事实上,在有限的财政支出中,地方政府需拿出相当规模用于偿还庞大的地方债务。审计署的报告显示,我国已迎来地方债的偿债高峰期,今年全国共有1.84万亿元地方债务到期,部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

  对于正处在结构调整和房地产调控阶段的经济来说,地方财政缩水很可能成为常态。上述咨询机构负责人认为,经过本轮楼市调控,通过大规模卖地来支持地方财政的发展模式恐将改变,企业拿地也会愈加理性。因此,未来几年土地收入可能保持相对较低的水平,这也会在一定程度上“拖累”地方财政收入,并影响保障房资金的支出。

  规模可能调整

  资金困境可能成为影响保障房建设规模调整的重要因素。据中国证券报记者了解,今年5月,住建部发出通知,要求各地根据各自情况,自行拟定并上报未来三年(2013年-2015年)的保障房建设计划,以期对保障房建设情况作出中期评估。

  据悉,近期各省已将上述数据陆续报至住建部,但上报的数量低于原定计划。不少分析人士认为,结合地方政府的实际情况,未来保障房的建设规模可能做出调整。

  按照现有计划,“十二五”期间,我国保障性安居工程建设规模为3600万套,到“十二五”末覆盖20%的城镇居民。事实上,在去年完成1000万套保障性安居工程建设任务后,今年提出的700万套建设目标,本身就是调低后的结果。

  “3600万套建设任务的提出,恐怕缺乏细致的论证。且在指标的分配上,并未充分考虑到地方政府的实际需求。”

  近期,河南省审计厅披露的一项对全省6个省辖市保障性安居工程的审计结果显示,6个省辖市廉租房的空置率高达51%,同时还有4000多户家庭被审计出违规享受保障房待遇。

  然而,保障房空置的问题绝非是个别现象。业内人士表示,即便是在外来人口较多的北京,部分保障房项目也存在入住率低的现象。

  山东某市住建部门负责人向记者表示,该市的居民自有住房率高、外来人口少,今年却被分配到数千套廉租房的建设任务,无法做到与需求的准确对接。有业内人士指出,由于房屋普查数据的缺失和人口流动性增加,地方政府很难准确计算出保障房的真实需求,从而也难以针对这些需求启动保障房建设。

  去年年底,住建部部长姜伟新曾透露出调整的可能性。他在答复全国人大关于城镇保障性住房建设和管理工作情况进行专题询问时表示,“十二五”规划的3600万套保障房,根据实际情况,或会调整变化。

  据了解,在国务院督查组的本轮督查中,了解保障房建设和分配情况是一个重要方面。有业内人士认为,这次督查发现的情况,可能作为未来保障房建设规模调整的依据。


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